🏠 Nhà ở xã hội — mua, thuê và sổ đỏ

Luật liệt kê 12 nhóm được hưởng chính sách. Những nhóm dân hay gặp nhất:

• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (khoản 5)
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã — trong và ngoài khu công nghiệp (khoản 6)
• Cán bộ, công chức, viên chức (khoản 8)
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở nông thôn và đô thị (khoản 2, 3, 4)
• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở (khoản 1)
• Lực lượng vũ trang: sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ… (khoản 7)
• Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở (khoản 10)

a) Điều kiện về nhà ở

Phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh/thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội; chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh/thành phố đó.

Đã có nhà rồi vẫn có thể được xét — đừng vội tự loại mình:

• Nhà quá chật: có nhà tại tỉnh đó nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn/người thì vẫn được xét. Diện tích bình quân tính trên: người đứng đơn, vợ (chồng), cha, mẹ (nếu có) và các con (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Ủy ban nhân dân cấp Xã/Phường xác nhận trong 07 ngày.Khoản 2 Điều 29 NĐ 100/2024/NĐ-CP📜 Theo: Điều kiện về nhà ở để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
• Nhà ở xa nơi làm việc: nếu Anh/Chị có địa điểm làm việc cách xa nơi ở thì điều kiện về nhà ở là: chưa được mua/thuê mua nhà ở xã hội, và chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình HOẶC có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc. Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định chi tiết thế nào là “cách xa” → Anh/Chị hỏi Sở Xây dựng cấp Tỉnh nơi có dự án trước khi kết luận mình không đủ điều kiện.Khoản 2 Điều 9 NQ 201/2025/QH15📜 Theo: Thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (hiệu lực 01/6/2025)

Xác định thế nào? Anh/Chị (và vợ/chồng, nếu có) không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh/thành phố nơi có dự án. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại tỉnh đó xác nhận trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy đề nghị.Điều 32 NĐ 54/2026/NĐ-CP📜 Theo: Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (hiệu lực 09/02/2026)

b) Điều kiện về thu nhập

Áp dụng cho người thu nhập thấp đô thị, công nhân/người lao động và cán bộ, công chức, viên chức (các khoản 5, 6 và 8 Điều 76). Mức thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận hiện hành:

• Chưa kết hôn / độc thân: không quá 25 triệu đồng/tháng
• Độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: không quá 35 triệu đồng/tháng
• Đã kết hôn: tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng
• Tính theo Bảng tiền công, tiền lương do nơi làm việc xác nhận, trong 12 tháng liền kề tính từ thời điểm xác nhận
• Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập cho địa bàn mình → Anh/Chị hỏi lại mức áp dụng tại tỉnh nơi có dự án

Anh/Chị thuộc nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (khoản 5 Điều 76) mà không có hợp đồng lao động (lao động tự do, buôn bán nhỏ…)? Vẫn được xét: tự kê khai và cam kết thu nhập bình quân hàng tháng, rồi Công an cấp Xã/Phường nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận trong 07 ngày. Đơn đề nghị xác nhận này đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách.Điều 33 NĐ 54/2026/NĐ-CP📜 Theo: Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP

• Sau 30 ngày kể từ khi khởi công, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án (tên dự án, địa điểm, quy mô, số căn, diện tích, giá bán tạm tính, địa chỉ nộp đơn, tiến độ) trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp Xã/Phường nơi có dự án, kèm đăng báo địa phương ít nhất 01 lần.
• Riêng thời điểm bắt đầu/kết thúc nhận hồ sơ, số căn, diện tích, giá bán phải được công khai trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và gửi Sở Xây dựng — tối thiểu 30 ngày trước thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ.
• Hồ sơ nộp cho chủ đầu tư dự án — trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính, hoặc nộp cho cơ quan/doanh nghiệp nơi Anh/Chị làm việc để tổng hợp gửi chủ đầu tư. Thời gian nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày.
• Mỗi hộ gia đình, cá nhân KHÔNG được đăng ký mua tại nhiều dự án cùng một thời điểm.
• Đơn đăng ký dùng Mẫu số 01 — Đơn đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP), bản đang dùng là bản đã được sửa đổi — Anh/Chị lấy mẫu bản mới nhất tại chủ đầu tư dự án hoặc Sở Xây dựng, đừng dùng mẫu tải từ bản Nghị định năm 2024. (Trang này không phát hành đơn nhà ở xã hội.)Khoản 3 Điều 1 NĐ 136/2026/NĐ-CP📜 Theo: Sửa đổi, bổ sung Mẫu số 01 tại Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP (trước đó đã sửa tại khoản 7 Điều 1 NĐ 261/2025/NĐ-CP)

Tiến độ nộp tiền được luật giới hạn

• Lần đầu (gồm cả tiền đặt cọc nếu có): không quá 30% giá trị hợp đồng
• Tổng các lần đến trước khi bàn giao nhà: không quá 70%
• Đến trước khi được cấp Giấy chứng nhận: không quá 95%

a) Sổ đỏ và tiến độ nộp tiền

Nhà ở xã hội vẫn được công nhận quyền sở hữu nhà ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo pháp luật về đất đai.

Luật chặn tiến độ tiền để bảo vệ người mua: chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng cho đến trước khi Anh/Chị được cấp Giấy chứng nhận — tức 5% còn lại chỉ được thu sau khi Anh/Chị đã được cấp Giấy chứng nhận.

b) Mốc 05 năm mới được bán lại tự do

• Chưa đủ 05 năm (tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, không phải ngày nhận nhà): không được bán lại, trừ khi bán cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, giá tối đa bằng giá trong hợp đồng; nộp thuế thu nhập cá nhân theo pháp luật về thuế.
• Sau 05 năm: được bán theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu — với điều kiện đã được cấp Giấy chứng nhận. Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo pháp luật về thuế.
• Ngoại lệ: nếu nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ (không phải căn hộ chung cư) thì khi bán lại sau 05 năm, ngoài các khoản phải nộp theo quy định, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai; thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất.Điều 42 NĐ 100/2024/NĐ-CP📜 Theo: Nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau 05 năm

c) Nếu Anh/Chị THUÊ MUA

• Thời hạn thanh toán tiền thuê mua tối thiểu 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.
• Sau đó vẫn phải chờ đủ 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mới được bán lại theo cơ chế thị trường (giống mục b).
• Trong 05 năm đó, nếu cần bán thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở (nếu nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn đầu tư công), cho chủ đầu tư dự án (nếu không dùng vốn đầu tư công), hoặc cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội — giá tối đa bằng giá trong hợp đồng đã ký.

⚠️ Số tiền sử dụng đất phải nộp (ca nhà riêng lẻ) và thuế thu nhập khi bán lại do cơ quan thuế tính và thông báo chính thức — trang này không tự tính hộ.